Algunhas recomendacións e instrucións para as alegacións ao PXOM

 

Veciña/o

Como ben saberás o Goberno municipal aprobou o PXOM. Na seguinte ligazón podes ler a crónica do pleno, nestoutra a nosa posición e aquí unha postaxe explicativa. Agora mediante este documento tentamos elaborar unha referencia explicativa para aquelas persoas que queiran formular alegacións ao PXOM, agardando sexa de utilidade.

E como sempre animámoste a sumarte á unidade popular e participar das nosas xuntanzas abertas. Contáctanos en:

https://www.facebook.com/PorChantada/?ref=bookmarks

https://porchantada.wordpress.com/sobre/

Que é unha alegación?

Unha alegación é un trámite administrativo polo cal un colectivo ou persoa xusitifica perante a administración un prexuízo por unha decisión que esta adotou, a fin de que a administración correspondente (neste caso o concello de Chantada), a estime ou non sendo a súa obriga responder afirmativa ou negativamente á mesma.

O PXOM de Chantada aprobouse inicialmente o pasado 18 de marzo e agora ábrese un período de información pública de dous meses, que é o mínimo que marca a lei conforme ao artigo 85 da LOUG. A alegación é a maneira de defender os teus intereses e dereitos tanto individuais como colectivos perante a nova situación que define o Plano Xeral de Ordenación Municipal.

O concello de Chantada, en rigor a empresa EPTISA, ten a obriga de estudar todas as alegacións e proceder a estimalas total ou parcialmente ou desestimalas na súa totalidade. Naturalmente, canto mellor vaia xustificada unha alegación máis argumentos se teñen para que esta poda ser estimada, polo que nos casos máis graves pode ser procedente incorporar un informe técnico, elaborado por un arquitecto, e un informe xurídico, elaborado por un avogado, aínda que non é algo obrigatorio.

Porque alegar?

Se consideras que o novo PXOM te perxudica, por exemplo porque perdes edificabilidade outorgada anteriormente, porque a túa edificación fica fóra de ordenamento, porque a cartografía non se axusta á realidade, porque che impón cargas que antes non tiñas, ou porque cres que non é un instrumento de ordenación axeitado para a realidade do teu concello… convén que presentes unha alegación:

– Porque non ten custes nin taxas. Non perdes nada e podes gañar que se teña en conta o que demandas.

– Porque o período de información pública é único, sendo moi excepcional que a administración o prorrogue ou abra un novo período de alegacións. De feito, desde 1993 que comezou a redatarse o PXOM só houbo un período de alegacións de 3 meses cando o goberno do PSOE e do BNG o aprobaron inicialmente en 2009, rexistrándose máis de 600 alegacións. Unha vez aprobado definitivamente o PXOM terá unha vixencia superior á década e calquera reclamación debería ser xa pola vía xudicial.

– Porque fica constancia da túa reclamación e o concello ten a obriga de estudala e contestarche, xustificando a súa resposta o que, mal que ben, outórganos certa seguridade como administrados. Por este mesmo motivo, é importante que vaian ben xustificadas.

Que é o que podo alegar?

Xenericamente podemos afirmar que podes alegar por calquera razón que estimes conveniente, aínda que o recomendábel e acudir a asesores profesionais nos casos máis delicados para xustificar o máis convincentemente o prexuízo que consideras que o PXOM che xera. No tocante aos particulares, os casos máis graves que requiren alegacións son:

1.- Cando existe un erro cartográfico na túa parcela ou edificación.

2.- Cando perdes edificabilidade, ora totalmente por pasar á categoría de solo rústico, ora parcialmente.

3.- Cando a túa edificación (vivenda, nave, establo…) fique fóra de ordenación.

4.- Cando o edificio de vivenda en que vives perda altura pola ordenanza en vigor, pois é unha plusvalía para a comunidade que se perde para o futuro non sendo o propietario responsábel dos desmáns urbanísticos que se permitiron.

Naturalmente, existen moitos outros casos en que se debería alegar, tamén desde colectivos: falta de espazos verdes ou públicos axeitados, falta de elementos do patrimonio no catálogo de bens, erros en camiños e propiedades públicas das parroquias, eivas no modelo urbanístico e paisaxístico…

Até cando podo alegar?

Como dixemos antes hai dous meses desde a publicación do acordo plenario no Diario Oficial. A alegación apreséntase no rexistro municipal no horario en que está aberto naturalmente.

Canto me vai custar?

Como xa indicamos é de balde alegar, o cal non quere dicir que non poda ter gastos asociados no caso de que queiras facer unha alegación con informes técnico e xurídico. Moitos concellos poñen modelos normalizados para alegar no PXOM, non é así no caso de Chantada.

Onde podo consultar un exemplo?

A continuación imos tentar expor algún exemplo para que podas guiarte á hora de formular as túas alegacións. Iso si, recalcamos que no caso das alegacións máis complexas recomendamos acudir xunto aos profesonais correspondentes.

Como podedes imaxinar as casuísticas dos tipos de alegacións son moi diversas polo que aquí só podemos facer casos-tipo que sirvan de orientación, nomeadamente nos casos en que as consecuencias para os particulares sexan maiores.

I.- A parcela que tes, edificada ou non, fica fóra dunha categoría de solo edificábel (solo urbano consolidado ou non consolidado) ou solo de núcleo rural.

Neste caso, a categoría en que fica é solo rústico (ordinario ou de especial protección) polo que non se poderán autorizar nin conceder licenzas para ningún uso construtivo, a non ser en casos excepcionais (actividades agrícolas e cunha finca de máis de 3.000 m2). Se xa tiveses construída algunha vivenda sen licenza, ou ben rematada cunha antiguidade maior de 6 anos, a túa edificación ficará nunha situación de fóra de ordenación.

Outra posibilidade é que a categoría da finca pase a solo urbanizábel (delimitado ou non) e neste segundo caso a parcela ficará dentro dun polígono podendo ser expropiada para desenvolvelo cando un propietario se fai co 51% da titularidade dos terreos ou ficar como parte da xunta de compensación, cos seus beneficios e cargas.

II.- Outro caso pode ser que fique fóra da categoría de solo edificábel apenas unha parte da parcela e non a totalidade da mesma. Este é un caso máis complexo, xa que cómpre determinar se a parte coa categoría de solo eficicábal ten a superficie de parcela mínima ou non, dependendo dun caso ou outor a vivenda ficaría fóra de ordenación ou non.

De non cumprires os requisitos de parcela mínima sería un caso de inedificabilidade pois non se podería construír sen conseguir previamente unha parte de superficie maior co conseguinte expediente de segregación e agregación, que deberá ser solicitado ao concello e tramitado no rexistro da propiedade e en catastro.

III.- Un terceiro suposto pode ser que na finca que sexa da túa propiedade se dean novas aliñacións. Por outras palabras, que se estabelezan graficamente ou mediante ordenanza, con afectación de viais ou lindes. Un exemplo: a LOUG estabelecía 4 metros desde o eixo do camiño para as aliñacións. En caso de que non teñas unha edificación xa existente deberías comprobar que os retranqueos, ou sexa, a separación mínima da edificación aos lindes medida perpendicularmente aos mesmos, de modo que non deixen a finca cunha superficie edicábel de mínimos que non permita na práctica edificar. No caso das edificacións existentes ficaría fóra de ordenamento, coas consecuencias xurídicos que isto pode ter e que debes consultar cun xurista especializado en cuestións urbanísticas.

IV.– Outro caso típico é ter unha edificación sen problemas alén de que a ordenanza urbanística de referencia estabelece unhas condicións de volume (alturas máximas, ocupción, edificabilidade…) que fan que o edificio ou vivenda (no caso das partes altas do edificio) se encontre nun exceso de volume edificado. Neste caso, a parte afectada ficaría tamén fóra de ordenamento.